相続・遺贈の登記

　　　～身内の方、親しい方が亡くなった場合

 

　相続による名義変更手続き全般について、相談を受けたり、相続登記に必要な書類の作成と登記申請を承っております。

 

　登記をすることによって、自分の権利を将来に渡って確実なものにすることができます。子、孫のためにも安心です。

　相続登記は、時間が経つと、難しくなったり、できなくなったり、費用が余分にかかったりすることが心配されます。また、登記簿上の所有者が亡くなっていると、不動産を売る前に相続登記が必要になります。

 

　御親族の方のお気持ちを考えると、相続人間で争いがないのであれば、それほど急がなくてもよいのかもしれません。気持ちの整理がつきましたら、一度ご相談いただけたらと思います。

 

　身内の方が亡くなったけど、どうしてよいかわからない、手続きがうまくいかないという方も、ご相談ください。相談者の立場に立って、よりよい方法をご一緒にご検討できたらと思います。

住宅ローンの借り換え

　　　～金利の安い金融機関へ変更する場合

 

　住宅ローンの金利は、ここ何年かでずいぶん安くなってきております。金利が、１％や２％も安くなることもありえます。１０年間固定金利の場合、１１年目から金利が上昇することもあります。

 

　ある程度、残債があり、金利がかなり低下する場合、借り換えをすることによって、月々の返済額がへり、負担がかなり軽減されることもあります。借り換えの手続き費用、登記費用はかかりますが、それをもってしても負担が軽減される場合は、借り換えをした方がお得です。

 

　弊所では、借り換えの手続きも各金融機関と連携をとって、スムーズに、速やかに登記できるよう取り組んでおります。一度ご相談いただけたらと思います。

担保の抹消～住宅ローンの返済が終わった場合

 

　住宅ローンの返済が終わった方、まずはおめでとうございます。お喜び申し上げます。しかし、ここで気を抜いてはいけません。まだ最後の詰めの作業が残っています。それは、担保の抹消（担保を抜く、抵当権の抹消）です。

 

　完済後は、担保の抹消を速やかにすることをお勧めします。住宅ローンの返済が終わったからと言って、自動的に担保が抹消されるわけではありません。抹消の手続きをしなければ、ずっと残ったままになります。

 

　それほど急いでしなくてもすぐに困るものではありませんが、いつまでも自宅に担保がついているのは気持ちが良いものではありません。

　また、時間がたつと、抹消に手間がかかったり、抹消費用が余計にかかることもあります。

 

　金融機関から担保の抹消書類が届いたら、抹消する絶好のタイミングです。この機会を逃さず是非ご連絡ください。　オンライン登記にも対応しておりますので、不動産が遠隔地でも登記することは可能です。

 

　抹消しないままになっていて、抹消書類がどこにあるか分からない場合でも、もちろん抹消することは可能です。お気軽にご相談いただけたらと思います。

遺言・贈与の登記

　　　～身内、親しい方に財産を残す場合

 

　自分の子供や、孫、兄弟姉妹、甥姪、その他お世話になった方に財産を残したい場合その手続きについてサポートいたします。

 

　自分が亡くなった後に、相続人間での相続争いを未然に防ぎたい場合、財産を自分が考える通りに分けたい場合、特定の人に財産を残したい場合、公正証書遺言を作成するのが一般的です。

　自分が亡くなってからではなく、生きているうちに財産を分けたいのであれば贈与し、その登記をしておいた方が良いでしょう。

 

　弊所では、依頼者との面談を通して、財産の分け方について意向を汲み取り、最も適した方法をご一緒に納得のいくまで検討するとともに、具体的な手続きを進めてまいります。

　手続きに際して相続税や、贈与税とも関連しますので、税理士や、税務署との連携を行い依頼者や財産を受ける方に不利益が及ばないように進めてまいります。

休眠担保権の抹消

　　～明治、大正、昭和初期の抵当権の抹消

 

　もっぱら土地に相当古い抵当権、根抵当権が付いていることがあります。明治大正時代または、昭和初期に付けられた担保権のことです。

　債権者が、昔の名前であったり、その住所が今は存在しなかったりします。債権額も、１円から、高くても数百円だったりします。

 

以前は、こういう抵当権は抹消するのがかなり大変でしたが、今では一定の要件を満たせば、比較的簡単に抹消するすることができるようになりました。

　その要件は債権者が行方不明、弁済期から２０年経過、元金利息損害金の全額を供託することです。

 

　比較的簡単に抹消できるとは言っても、昔の手書きの閉鎖登記簿をとって内容を読み取ったり、内容証明郵便を送ったり、利息損害金を計算して供託手続きをしたりするので、通常の抵当権抹消に比べるとはるかに煩雑で面倒な手続きをする必要があります。抹消するまでの期間もそれなりにかかります。

 

　不動産を売買するのであれば、売買の前に抹消手続きが必要になります。

 

　ご相談いただければ手続きの内容、費用について詳しくご説明させていただきます。

所有権移転登記等

～家や土地を買った時、家を新築、増築した時

 

　家や土地を買った時は、名義変更（所有権移転等）の手続きをする必要があります。　名義変更の登記をして、買主の氏名を登記簿に載せることによって、買主が権利を取得したことが確定します。

 

　弊所では、名義変更に関する相談を受けたり、名義変更手続きに必要な書類を作成し、法務局に提出します。登記が終わりましたら、登記簿謄本と権利証（登記識別情報）を買主様にお渡しします。

 

　このほかに、金融機関の融資を受けて家を購入したり、建てたり、増築した場合も不動産を担保に入れる登記をする必要がありますが、各金融機関と連携をとりスムーズに手続きが進められるよう取り組んでおります。

農地の名義変更～農地法の許可関係

 

　農地の名義を変更（所有権移転登記）するためにには、原則として農地法の許可が必要になります。農地とは、地目が田、畑の土地を指します。農地法の許可は次の３つに分けられています。

 

（１）農地法第３条の許可　農地を農地として売買や賃貸

　　　　　　　　　　　　　する場合

（２）農地法第４条の許可　農地から農地以外への転用

　　　　　　　　　　　　　土地の名義変更は伴わない

（３）農地法第５条の許可　農地から農地以外へ転用する目的

　　　　　　　　　　　　　で農地を譲渡する場合

　　　　　　　　　　　　（名義変更有り）

 

　農地が農業振興地域にある場合は、農地法第４条～第５条の許可を受けることはできません。農地法の許可がなければ原則として土地の名義を変更することはできません。

 

　農地法第３条の場合は、土地の譲り受け人が農家であれば比較的簡単に許可を取ることはできますが、農家でなければ許可を受けることはできません。

 

　農地法第５条の許可は、その土地をどういう目的で利用するのか、利用するために広すぎないか、狭すぎないか、予算はあるかなどがチェックされるため、それなりに計画を練って準備をする必要があります。

 

　その一方で、農地法の許可がなくても、土地の名義を変更できる場合もあります。代表例が、相続、包括遺贈、時効取得の場合です。

 

　農地について名義変更が必要な場合弊所へご相談ください。きっと最適な方法が見つかるはずです。農地法の許可が必要な場合でもその手続きを行う行政書士と連携し進めてまいります。