よくある質問

　ここでは、皆様から寄せられる疑問、質問に対して、お答えします。この他に疑問や、質問がありましたら、お問い合わせフォームにて問い合わせいただけたらと思います。

Q01

登記識別情報とはなんですか？

A01

　従来の権利証（登記済権利証）にかわる重要な書類（情報）で、法務局側で所有者等の権利者であることを確認するための暗証番号のようなものです。十数ケタのアルファベットと数字の組み合わせで構成されます。登記識別情報は、登記識別情報通知と呼ばれる書面に印刷され、目隠しシールが貼られています。

　登記識別情報は、登記を受けることによって自ら登記名義人となる登記申請人へ通知されます。たとえば所有権移転登記をする場合は、その登記を受けることによって登記簿に所有者として記載される所有権登記名義人に通知されます。次に所有権移転登記をする場合に権利を失うことになる現在の所有権登記名義人に、本人確認のために、所有権登記名義人しか持ちえない登記識別情報を提供させることによって、所有権登記名義人からの申請であることを法務局側で確認するわけです。

　本人確認の書類としては、印鑑証明書も提出が必要ですが、更に登記識別情報を提供させることによって、二重に本人確認をして、虚偽の登記を防いでいるわけです。

　したがって、登記識別情報は、本人確認をするための重要な書類ですから、登記識別情報通知の管理をしっかりやっていただけたらと思います。他人に見られたら従来の権利証が盗まれたのと同じ効果があります。目隠しシールをはがさずに厳重に保管いただけたらと思います。

Q02

登記識別情報通知をなくしてしまいましたが再発行することはできますか。

A02

　登記識別情報通知を紛失してしまった場合、残念ながら再発行をすることはできません。ただし、再発行できないからと言って、不動産を売ったり、抵当権を設定することができなくなったわけではあります。では、どのようにすれば不動産を売ったりできるのかは、Q０３をご参照ください。

Q03

登記識別情報通知をなくしてしまいました、不動産を売ったり贈与したりすることはできますか。

A03

　登記識別情報通知を紛失してしても、不動産を売ることは可能であり、その登記もすることはできます。登記識別情報は、本人確認のための情報ですから、登記識別情報がない場合、別に本人確認手段を法務局に提供する必要があります。代表的な方法は次の２つです。

  1. 司法書士等の資格者代理人が本人と面談し、本人確認情報を作成し、登記申請書と一緒に提出する。

  2. 事前通知制度を利用する。事前通知制度と言うのは、登記をすることによって権利を失うことになる売主や、贈与者に対して、登記申請に間違いないかを法務局が問い合わせる制度です。登記識別情報を提供せずに登記申請をすると法務局から、売主や、贈与者の住所に宛てて登記申請が間違いないか確認の文書が郵便で届きます。この郵便は本人限定受取郵便という特殊な方法で郵送されます。本人が郵便局まででかけて、運転免許証等の身分証明書を提示して初めて受け取れる文書です。その文書に署名および実印で押印して法務局に提出すると登記が実行されることになっています。

不動産売買の決済の場合は、基本的に事前通知制度は使えません。１の司法書士による本人確認の方法を使うことになります。

Q04

認知証の母が所有している不動産を売りたいのですが、売ることはできますか。

A04

　お母様に意思能力があり、不動産を売る意思があるのであれば売ることはできます。しかし、意思能力がない場合は原則として売ることはできません。認知証であっても、意思能力がある場合もあり、認知証だからと言って売買が出来ないわけではありません。実際にお母様と面談をさせていただいてご相談させていただくことになります。

　意思能力がない場合は、成年後見人を選任して売るという方法があります。しかし、不動産を売るためだけに成年後見人を選任するのは適切な方法であるかよく検討が必要になります。なぜなら、成年後見人を選任しても不動産を売ることができるとは限らないからです。売る際には、不動産がお母様の居住用不動産である場合、家庭裁判所の許可を取る必要があります。過去に自宅として利用していたが、現在は施設に入所していて住居していない場合であって、自宅に帰って住居として利用する見込みがない場合であっても許可は必要になります。また、居住用不動産でない場合でも家庭裁判所に事前に相談することになります。

　お母様の治療費や入院費用が必要だが、お金がないので不動産を売ってその費用にあてたいという理由であれば、売ることは可能と思われます。しかし、お母様の立場にたって売却する必要がない、売却するメリットがないのであれば家庭裁判所は了解しないので、よく検討をする必要があります。

　また、成年後見人を選任するには、それなりの費用や期間（３カ月程度）がかかります。不動産を売ったら後見人の業務は終わりではなく、そのあとずっとお母様の財産管理等の後見業務をし続けていく必要があります。